Аренда жилья

Расприватизация

На практике встречаются такие случаи, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, изъявляют желание отказаться от приватизации. Причины таких действий весьма разнообразны, но доминирующие из них - большая ставка налога на недвижимость, расходы на обслуживание и ремонт жилого помещения. Большинство из желающих осуществить реприватизацию - это пенсионеры.

Такой порядок в науке именуется «деприватизация», а также - «расприватизация», т.е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с усло­вием заключения с ним договора социального найма на за­нимаемое жилье. В юридической литературе встречается тер­мин «приватизация наоборот», который является аналогом расприватизации. Таким образом, можно сделать вывод, что расприватизация носит прямо противоположный характер по сравнению с приватизацией. Данные термины не нашли своего законодательного закрепления, поэтому не.являются официальными, а носят сугубо доктринальный характер.

.

Еще одна причина, которая побуждает граждан отказать­ся от приватизации, - изменения порядка перехода прав на квартиру после смерти одного из собственников, так как у него при приватизации появляются наследники, может быть не желанные для остальных собственников. Приходится так­же оформлять договоры дарения или завещания, чтобы пе­редать квартиру, например, внуку. Это влечет за собой упла­ту дополнительных налогов, тогда как без оформления права собственности достаточно прописать внука на желанные квадратные метры.

.

Наряду с вышеперечисленными причинами, которые по­буждают граждан отказаться от приватизации, оказалось, что приватизированную квартиру трудно обменять, или в поряд­ке улучшения жилищных условий гражданин получает дру­гую квартиру и хочет приватизировать эту вторую, лучшую, квартиру вместо первой. Для расприватизации квартиры необходимо признание недействительным договора передачи прав на жилое помещение.

.

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, явля­ющиеся для них единственным местом постоянного прожи­вания, вправе передать принадлежащие им на праве соб­ственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а со­ответствующие органы исполнительной власти, органы мест­ного самоуправления или уполномоченные ими лица обяза­ны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражда­нами в порядке, установленном законодательством РФ и за­конодательством субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований (ст. 91 Закона РФ «О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Федерации»). Закон не оговаривает процессуальную сторону расприватизации, т.е. не устанавливает перечень документов, которые необходимы для ее осуществления, куда обращаться, сроки и другие немало­важные вопросы, несомненно возникающие на практике.

.

Следует начать с того, что расприватизация распро­страняется только на тех, кто сам производил приватизацию квартиры. Если же квартира построена в ЖСК, приобретена по договору купли-продажи недвижимости, по­лучена в наследство или по договору дарения, передать такое жилье в собственность муниципалитета, т.е. произвести расприватизацию, - нельзя.

.

Процесс расприватизации напоминает процесс привати­зации, пройденный в обратном порядке. Для приватизации квартиры заключался договор о приватизации, поэтому по­рядок расприватизации является не чем иным, как растор­жением соответствующего договора.

.

Расприватизация может производиться двумя способами: путем расторжения договора и передачи квартиры в соб­ственность (ст. 450 ГК РФ) или путем признания такого до­говора недействительным (ст. 166 ГК РФ). В обоих случаях жилое помещение возвращается в государственную или му­ниципальную собственность. Но эта позиция весьма спорна. В науке ведутся споры по поводу характера возникающих в таком случае отношений - то ли это отношения по растор­жению договора, то ли отношения по признанию его недей­ствительным, то ли «в чистом виде» реституция.

.

Другие ученые говорят, что о расторжении договора мо­жет идти речь, когда договор (полностью или частично) еще не исполнен. Если же договор к моменту последующей де­приватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Не всегда можно воспользоваться и таким инструментом, как признание договора недействительным. Для этого необходи­мо наличие предусмотренных законом оснований, к числу которых ошибка в мотивах не относится. Выход в том, чтобы предоставить гражданину право на заключение договора о деприватизации жилья, в котором было бы предусмотрено, что гражданин остается проживать в том же помещении в качестве нанимателя. Можно таким образом возвратить сто­роны в положение, в котором они находились до приватиза­ции жилья, хотя в основе реституции в данном случае и нет признания договора недействительным.

.

При ничтожности сделки приватизации жилья договор приватизации не влечет юридических последствий, за исклю­чением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, т.е. следует счи­тать, что граждане не приобрели права частной собственно­сти на жилье и не использовали свое право на приватизацию жилья. В случае признания судом недействительным оспо­римого договора приватизации имеет место лишь двусторон­няя реституция: квартира из частной собственности граж­дан возвращается в государственный или муниципальный жилищный фонд; граждане приобретают право пользования указанной квартирой на условиях договора найма. Таким образом, по оспоримым договорам приватизации право граждан на приватизацию жилья не восстанавливается.

.

В ЖК РФ установлены два различных института:

.

1. признание договора о передаче в собственность жило­го помещения в порядке приватизации недействительным;
2. деприватизация жилья.

.

Признание договора о передаче в собственность жилого ] юмещения в порядке приватизации недействительным пред­усматривается п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах приме­нения судами Закона Российской Федерации “О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Федерации”». В случае возникновения спора по поводу правомерности договора пе­редачи жилого помещения этот договор, а также свидетель­ство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по осно­ваниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Именно в данном слу­чае закон ничего не говорит о возможном сохранении права на приватизацию. Отсюда следует, что при признании до­говора приватизации недействительным право на по­вторную приватизацию утрачивается. Это связано с тем, что одним из признаков приватизации, который закреплен в законе, является «принцип одноразовости приватизации». В ст. 9′ Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Рос­сийской Федерации» речь идет о том, что после распривати-зации гражданин имеет право на новое заключение догово­ра о приватизации жилого помещения в государственном или муниципальном фонде. Исходя из изложенного выше можно сделать вывод, что признание договора о передаче в собствен­ность жилого помещения в порядке приватизации недействи­тельным не является разновидностью расприватизации и смешивать данные положения недопустимо. Поэтому рас-приватизация осуществляется посредством расторжения договора о приватизации. Для определения данного порядка следует обратиться к положениям ГК РФ о расторжении договора.

.

Расторжение договора передачи осуществляется по со­глашению сторон либо в судебном порядке, если одна из сторон ответит отказом на предложение о расторжении (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Основанием для расторжения договора может служить, например, существенное изменение обсто­ятельств (ст. 451 ГК РФ). Таким образом, расириватизация также распадается на виды:

.

• расприватизация по соглашению сторон;
• расприватизация в судебном порядке.

.

Последствие расторжения договора - прекращение обя­зательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда (ст. 453 ГК РФ). Рассматрива­емая ситуация предполагает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную прива­тизацию, а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи.

.

В случае расприватизации жилья путем признания в су­дебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодатель­ством (ст. 168-179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Согласно этому правилу признанная недействительной сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не име­ет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т.п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получение жилого помещения в собственность.

.

Процессуальная сторона деприватизации не регламенти­рована законом, но некоторые ученые указывают на следу­ющий порядок деприватизации:

.

1. граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации (являющихся для них единствен­ным местом проживания), желающие передать свободное от обязательств жилое помещение в собственность г. Москвы, должны обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административ­ном округе;

2. город не вправе принимать жилые помещения, не сво(юдные от обязательств. В случае если после регистрации до­говора передачи в порядке приватизации на переданную жилую площадь были вселены в установленном порядке иные лица, то такое жилое помещение не считается свободным от обязательств и не подлежит передаче в собственность городу;

3. передача жилых помещений в собственность г. Моск­вы осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в лице заместителя руководителя - началь­ника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данногожилого помещения;

4. при оформлении договора передачи жилой площади в собственность г. Москвы собственнику обязательно разъяс­няется, что в соответствии со ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений у него не возникает, если иное не установлено федеральным законом;

5. после проведения государственной регистрации:

5.1. гражданину выдается зарегистрированный экземплярдоговора передачи,

5.2. Департаменту -свидетельство о государственной ре­гистрации права и экземпляр договора.

5.3. На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности г. Москвы в жилищ­ной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города;

5.4. после регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, пе­редавшими приватизированное ими жилое помещение в
собственность г. Москвы, постоянно зарегистрированнымиI га данной жилой площади, если они на праве пользования не имеют иного жилого помещения.

В распоряжении префекта (заместителя префекта) и в договоре социального найма указывается, что у всех граж­дан, проживающих на данной жилой площади, которые уча­ствовали в приватизации переданного городу жилого поме­щения, право на повторную приватизацию не возникает, если иное не установлено федеральным законом.

Для оформления передачи жилого помещения в собствен­ность города граждане представляют в Управление Депар­тамента жилищной политики и жилищного фонда г. Моск­вы в административном округе следующие документы:

• оригиналы правоустанавливающих документов (дого­вор передачи, свидетельство). В случае их отсутствия представляются дубликаты правоустанавливающих до­кументов либо выписка из ЕГРП;
• документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременении), выданный уполномоченным органом;
• выписка из домовой книги (срок действия два месяца);
• копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммуналь­ного заселения;
• поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно (такие справки выдаются в БТИ, услуга плат­ная);
• ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;
• квитанция об оплате регистрационного сбора. Управление Департамента жилищной политики и жи­лищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления собственником (ами) приватизированно­го жилого помещения (в соответствии с действующим зако­нодательством).

.

Договор подписывается заместителем руководителя - начальником Управления с одной стороны и всеми собствен­никами с другой стороны. Если собственниками являются несовершеннолетние, то за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации